Bán bất động sản bảo đảm lợi nhuận

Nhận định năm 2014 thị trường nhà đất đã chạm đáy và đang sôi động trở lại nên đầu năm 2015, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) tung công trình kèm theo gói hậu mãi bao tiêu lợi nhuận 20%. CĐT này cam kết khi người quan tâm mua nền nhà tại dự án bất động sản Jamona City (quận 7) và dự án Arista Villas (Thủ Đức), sau 2 năm CĐT sẽ mua lại công trình với giá trị tăng ít ra 20%.

Trước Sacomreal, Đông Tăng Long quận 9, TP HCM cũng là một trong những dự án bất động sản tiền phong áp dụng chương trình bán nền đất bao tiêu tác phẩm này. Năm 2012 Công ty Thăng Long mua bán tác phẩm kèm theo cam kết sau 3 năm (đến năm 2015) nếu nhà đất không tăng giá trên phân khúc thứ cấp, người quan tâm có quyền đòi hỏi công ty mua lại. Bài toán mua lại được áp dụng theo công thức hoàn tiền bạn đã đóng cộng với lãi suất của ngân hàng tính từ thời điểm thu hồi công trình. công ty sẽ hoàn lãi dựa trên tổng số ngày bạn đã nộp tiền cho CĐT (tính lùi từng giai đoạn thanh toán theo tiến độ).

Phó giám đốc điều hành Công ty địa ốc Thăng Long, Lê Vũ Tuấn Anh công nhận: “Nhằm bảo chứng suất đầu tư cho bạn, doanh nghiệp đã tiến hành hình thức giao dịch hàng đặc biệt này. Năm 2015 là thời khắc đáo kì hạn cam kết thu mua nền đất sau 3 năm mua bán ra thị trường”.

Theo ông Tuấn Anh, mua lại sản phẩm sau 36 tháng không chỉ là gói kích cầu bình thường mà còn biểu hiện bổn phận của CĐT trong việc tiếp tục phát triển các sản phẩm hạ tầng bên trong và tiện ích của toàn dự án bất động sản. “Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội. Sẽ là thách thức nếu thị trường đi xuống gây hại xấu đến tâm lý khách hàng, nhưng lại là cơ hội khi thị trường BĐS xuất hiện triệu chứng hồi phục”, ông giảng giải.

ngày nay, một dự án khác là khu nhà chung cư Icon 56 quận 4, TP HCM, cũng được CĐT áp dụng chương trình chuyển nhượng nhà bao tiêu cho thuê với lãi suất 6-10% trong năm đầu tiên đối với những căn tầng thấp.

Property-setop-2725-1421290745.jpg Một số dự án BĐS tại TP HCM xuất hiện hình thức bao tiêu lợi nhuận suất đầu tư trong 1-2 năm. Ảnh: QH.

Đại diện CĐT dự án bất động sản Icon, giám đốc điều hành Công ty Novaland, Phan Thành Huy cho hay, công ty thực hành điều này nhằm trợ giúp người tham quan có thu nhập từ suất đầu tư trong năm trước hết nhận nhà, vì khoảng thời gian này người tham quan thường rất khó tìm khách thuê. “Từ năm thứ hai trở đi, người quan tâm kiên cố có khả năng tự xoay sở để tăng thu nhập vì lúc bấy giờ tỷ lệ lấp đầy của đề án cũng dần tăng lên”, ông Huy cho hay.

chỉ huy Novaland cho hay thêm, việc bao tiêu cho thuê giúp người quan tâm có lợi nhuận trong năm trước hết đầu tư vào nhà đất chỉ là một lát cắt trong gói kích cầu lớn của doanh nghiệp. Ông Huy phân tích, tùy vào “khẩu vị” và hoàn cảnh của từng người mua, công ty sẽ áp dụng nhiều gói hậu mãi khác nhau. Với người không đủ tiền có khả năng chọn phương án nhận nhà trả chậm, biệt đãi tiến độ thanh toán dài hơi. Những khách hàng để đầu tư có khả năng áp dụng hình thức trợ giúp bảo đảm cho thuê. Thống kê của Novaland, trung bình mỗi năm tung hàng phân khúc vài nghìn nhà chung cư, công ty đáp ứng đề nghị cho thuê từ người quan tâm chiếm 10% sản lượng bán được.

“vớ nhiên cam kết này sẽ tạo một áp lực không hề nhỏ lên công ty, nhưng chúng tao đã thích ứng với thị trường bằng cách tổ chức riêng một bộ máy hoạt động việc cho thuê các sản phẩm của doanh nghiệp. vào bếp hậu mãi này cũng là cơ hội khẳng định uy tín và thương hiệu”, ông Huy nói.

thảo luận với VnExpress về bài toán giao dịch BDS đảm bảo lợi nhuận, tổng giám đốc Công ty Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá: “Chỉ có đại gia nhà đất mới đủ sức cầm trịch cuộc chơi đầy thách thức này”.

Việc CDT mua lại hay cho thuê BDS với một mức lợi nhuận cam kết từ trước, thường chỉ các đơn vị có năng lực số tiền tốt mới làm nổi. Các công ty qui mô nhỏ ít làm ăn này hay nói đúng hơn là không đủ thực lực để làm. Đây là bài toán ngược của các chương trình giảm gián tiếp hay khuyến mãi để chuyển nhượng hàng.

Theo ông Nam, các CDT lớn có bộ máy nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp nên họ có thể đánh giá thị trường mai sau tương đối chính xác, từ đó có những cam kết sát thực tại mà thường là dưới triển vọng mai sau. Ví dụ như cam kết tăng giá 20% nhưng tiên đoán sẽ từ 25% chẳng hạn. Hoặc tỷ suất sinh lợi cho thuê khoảng 10% thì cam kết 8%. 

tuy nhiên, cũng có không ít trường hợp CDT chấp nhận bù lỗ khoản này để kích cầu. nhìn chung, việc cam kết mua lại hay cho thuê với mức sinh lời từ trước được thực hành cách đây khoảng 3 năm và tới giờ này cũng chưa có gì xấu xảy ra. tuy vậy, thủ pháp này gần đây thường gặp nhiều nên người quan tâm phải xem xét danh tiếng và khả năng tài chính của chủ đầu tư, vì với các CĐT có khả năng nhược điểm thì việc cam kết mua lại là bất khả thi.

giám đốc điều hành Công ty Nam Phát nhận định, với các CĐT lớn có tiềm lực số tiền vững mạnh, tài năng bao mua lợi nhuận có khả năng không gây hại nhiều đến doanh nghiệp nên giải quyết dễ. nhưng mà, cũng có đen đủi là khi phân khúc không giống như dự đoán thì với lượng hàng cam kết lớn, tài năng thực hiện lời hứa sẽ trở thành thách thức.

Theo các chuyên gia bất động sản, hình thức bao mua lợi nhuận khả thi đối với chung cư do khả năng tiêu dùng (cho thuê) hay tính thanh khoản (mua đi giao dịch lại) thường cao hơn đất nền. ngày nay, cam kết lợi nhuận suất đầu tư đối với cả chung cư và nền nhà trong vòng 1-2 năm khá ổn vì thị trường đang phát triển theo xu hướng tốt dần. tuy nhiên, nếu các cam kết dài hơn thì vẫn còn ẩn số vì đến thời điểm này chưa có nhiều chỉ báo vững chắc về tính bền vững của một giai đoạn tăng trưởng nhà đất.

Vũ Lê